房东急卖个人房20万左右心动的小房东第5次收租

tiger 2023-04-17 20:57 阅读 (20)

咱这次主要说说适合大众创业，万众创新的住宅或公寓包租项目。人人都可以创业或者副业做二房东，包租N套别人房东的房子来做长租公寓、民宿等，小本经营，风险分散。

房屋租赁是一个非常古老传统的行业，古时候就有客栈；又是有个新兴行业，现在流行长租公寓和民宿等。刨开开发商自持物业，其余简而言之，就是二房东，也就是我们所说的包租，有住宅、厂房、写字楼、商场包租等等。

长租思维：从包租到房东的底层逻辑

包租是一个借鸡生蛋的投资方式，或许我们买不起房子这只鸡，那我们就借吧。

通过做二房东建立长租公寓收入管道，创建长期稳定的现金流，一手现金流，一手滚雪球。

搞清楚长租公寓的逻辑和价值，我们才可以在行动层面产生爆发力。

用未来时间换利润

一般做得好的二房东都跟房东签了6-20年的长租合同。

长租公寓的本质是用时间换利润。

为什么我建议要签6年、10年，甚至20年的出租公寓合同？很简单，用时间换利润。私募基金深圳东方港湾公司董事总经理但斌在个人专著《时间的玫瑰》里提及：“ 我不是在与跑得比兔子还快的那些投资者赛跑，我是在孤独地与时间赛跑。”随着时间的不断拉长，长租公寓的优势会越来越突出，我们所获得的超额收益也会越来越大。

除了这个优势，长期合同具有抗通货膨胀性。

所谓通货膨胀，是指在一定时间内一般物价水平的持续上涨现象。它能直接导致纸币贬值。举个例子，我们聘请的保洁阿姨每月工资是5000元，如果每年一签，到了第5年，根据市场价来定价，她很有可能要求我们支付月薪8000元或者更高，但是我们一开始跟她签署5年甚至10年的劳动合同，谈好了价格或涨幅，就很可能跑赢市场的通货膨胀，少花通货膨胀那笔钱。租赁市场也有着同样的规律，随着社会经济的发展和向好，从长期来看，房子租金总体趋势是上升的。在过去20年里，伴随着经济发展，人们的生活水平提升了，工资收入增加了，房价提高的同时租金也提高了。正如但斌所说：“ 穿越时间的河流与伟大企业共成长。”

我们对投资标的看得准、看得远，就能做出正确的决策。房子就是一个可以穿越时间河流的资产。在一个长期向上的经济体中，寻找到一个有核心定价权的标的——也就是房子，买入持有，等待时间的玫瑰让其增值。更具体来看，长租公寓就是一个能跨越时间周期的项目，它的本质也是用时间换利润。那么，为什么我们建议签约的时候，必须签6年以上呢？如果签5年、3年，可不可以呢？

当我们从时间的长周期来看待租赁市场时会发现，我们不能确保明年的租赁市场会比今年好，但是5年后的租赁市场大概率会比当下好。通过实践我们得出结论，第6年租金的利润往往达到了前5年租金总利润的30%，也就是当我们租下一套房子，到第6年，租金会比第一年高得多。

或许我们不具备很好的装修溢价的能力，但是如果签了一份为期10年的长租约，签约价格合理，甚至达成了10年租金不变的完美条件，当下我们或许低溢价出租或者无溢价出租，但是，待未来租金上涨后，我们的利润空间将会大大上涨。当我们能签下一份长达数年的长租约时，实际上我们已经在用未来的时间换取利润。时间被我们绑定得越长，我们未来获得的利润将会越大。

富爸爸财商：通过置换实现增值，四间绿房子，一个红酒店

电视剧《蜗居》特别能反映大城市人们住房的压力——资金不足，收入有限，房价增长过快，买房后还必须承担月供的压力。所以，很多人都戏称，一旦买了房，就要过苦日子，节衣缩食，不敢提高生活质量，不敢过度消费，不敢旅行见识更广阔的天地，不敢花钱学习提高自身能力，不敢多生孩子怕负担太重，不敢接父母到身边因为房子实在太小了……很多人为了有家，变成了房奴。

的确，在绝大多数人的眼中，买房就意味着要承担几十万、几百万的贷款，每月承担不小数目的月供，而且要背负债务长达数十年。

这是常规思维下的思考。但是，如果用长租思维去思考，我们将能从巨大的购房压力中跳出来，并且不断地通过置换实现资产增值。

罗伯特 · 清崎在他创造的现金流游戏中有个理念，叫做“四间绿房子，一个红酒店”，讲的就是置换思维。在现金流游戏中，绿房子价格便宜，红酒店价格昂贵。用四个绿房子置换一个红酒店，就是不断实现财富增值的方式。这里有两个解释。

解析一：“四间绿房子，一个红酒店”的意思是，长租四套房子（绿房子），包装改良再租出去，用出租产生的现金流供自己房子（红房子）的月供。

通过这样的置换思维，你的出租收入可以用于偿还月供，从此也就不用承受巨大的房贷压力，最终走上小房换大房的路。如何实现置换？有两个途径，一个是在房子之内，一个是在房子之外。房子之内就是通过房子出租来减轻月供压力；房子之外，就是通过长租公寓产生的租金供房贷。

租住分离理念

先说房子之内。有一个理念叫“ 租住分离 ”，就是出租与居住分开——我们没有必要住在自己买的房子里面。我做了1000多套长租公寓，发现有些租客在厦门岛内买了不错的房子，但是他们竟然还租住在我们的长租公寓里。他们为什么这样做呢？

假如他以每月6000元的价格出租自己的房子，而以每月1500元的价格租住长租公寓，这就相当于他比住在自己的房子里面每月增加了4500元的收入。而4500元的收入能抵扣他的贷款月供，很好地缓解了一大部分月供压力。

再说房子之外。我们可以运用长租思维借包租化解月供压力。假设做一套包租每月能获得1000元的收入，做10套包租就能获得每月10000元的收入。如果我们的房子月供是每月10000元，那么做10套包租的月租金收入刚好就能抵扣月供了。

无论是房子之内出租自己的房子，还是房子之外包租其他房东的房子，你最终都是实现了用出租收入来偿还月供。这就是置换思维。

解析二：我们来做一个假设。假如我们在房产价位合适的时期，以低于市价买进了4套房子，然后将其出租，每个月都产生正现金流（也就是租金）。5年过去了，我们的4套房子都升值了，原先每一套价值100万元，现在价值150万元，那我们除去贷款的钱，利润有200万元左右，这时我们就可以用这200万元去投资一家能产生更多月收入的酒店。当然，这个例子只是把富人投资简单化了，而且在操作层面存在很多可行性的障碍，但是能让我们更加清楚看到背后的逻辑。

如果我们理解了“四间绿房子，一个红酒店”背后要表达的逻辑，学会置换思维，通过长租公寓的收入来缓解自身的贷款、供房压力，那么，我们将能更快实现财富升级。

做二房东是为做房东

我们每个人都有属于自己的人生轨道，刚刚出生的时候，我们的轨道是父母给的。也许我们是含着金钥匙出生的，也许我们生来家境贫寒，每天要为温饱奔波。如果我们不刻意去成长和改变，往后的人生轨道多半沿着父母的指导和影响前行。我们仔细去观察周围的同学或朋友就会发现，教师家庭往往会出好几代教师。所以，如果我们的生命中没有被另外一个巨大的事件或人影响的话，我们的人生路径多半会和父辈一样，过着承袭的生活，拥有类似的价值观，直到生命结束。换句话说，如果我们想改变人生的轨道，也得给自己的人生来一次“宇宙大爆炸”。

《富爸爸，穷爸爸》书中提到过这样一个故事：猎人在非洲捕捉猴子，通常会先在一棵树上挖一个洞，猴子伸手抓住了食物，然后手就卡在了洞口，始终拔不出来。猴子就这么一直卡着，直到猎人走到旁边将其捕获。其实猴子想要改变命运很简单，它放弃手中的食物就能获得自由，但是猴子自始至终都在想方设法把食物占为己有，所以就这么一直被困着，直到被捕获。

如果你很想拥有自己的房子，可是目前自己的收入远远无法实现自己的梦想，那么通过慢慢攒钱以期有朝一日能够付得起首付、买得起房的你，就像是抓着食物不想要放手的猴子。面对这样的境况，你应该先学会放弃，放下当下即成为房东的念头，先从二房东做起，通过创造被动收入来帮助自己开源，并一点点实现从二房东到房东的身份转变。那么为什么选择用房子打造自己的被动收入呢？

因为不管是古代还是现代，只要有人类存在的时空里，就会有居住的需求，有居住的需求就产生了出租的需求，就有了房屋的买卖。

西汉司马迁在《史记 · 货殖列传》一书中也有论述：以末致财，用本守之。意思是，靠经商挣钱，然后用挣的钱去买土地（房产等）让钱保值。

在现代社会里，我们同样可以利用人类对房子的需求给自己带来稳健的涓涓现金流，即使在金融危机爆发、国际经济不景气的时候，我们也可以构建稳定的家庭资产。先成为二房东，让自己有稳定的现金流，再加上金融工具，跃级成为房东——当我们想明白了这个底层逻辑之后，就会发现自己所有的困惑和努力都奔向自己的梦想。

案例一：

欧阳从跨境电商客服做起，从2015年开始花了四年时间，做到了副总的位置，当自己跃级进入富爸爸 E、S、B、I 象限里面的 E 象限后，他就决定不再拿薪资，而是要成为发薪资的那个人。从 E 象限切换到 B、I 象限，他打造了多条被动收入管道。对于任何人而言，在财富象限里的升级就像是不断打怪升级的过程，我们既要关注自己的事业，又要了解被动管道收入的重要性。当有主动收入的时候，我们要居安思危，创造被动收入现金流。这样危机来临的时候，我们还可以依靠其他收入来源，抵抗风险。即便我们现在在为老板打工，但请不要放下自己的事业，抽时间研究下被动收入，思考下如何才能改造家庭资产结构以获得高溢价收益。

在我们为人打工时，我们会发现越是拿到高薪越是不敢放弃，虽然高薪可以给自己带来更高质量的生活，可再高的薪酬也很难使自己仅靠积累就获得巨额资产，所以年薪百万和年薪50万元对我们的未来影响其实差别不大。大多数人钱一多就开始随心所欲，但同时也会被工作抓得死死的，不敢不工作，更害怕自己被替代。所以在拿高薪的时候一定是要想好自己的 PLAN B，工作的同时，要开始关注自己的事业，去学习一些可以用钱生钱的投资之道。

因为当我们的财富越来越多的时候，我们需要有更多的知识和认知去驾驭它，只有这样才能守财，才能让财富的雪球越滚越大。

很多人可能会觉得，南方城市的包租会比北方城市更具市场，因此生活在北方二三线城市的人很难考虑到利用包租来获取被动收入。

案例二：

长春学员祖培用实践证明，只要善于学习和复盘，并能够付诸行动，北方人也完全可以为自己开辟被动收入的新天地。祖培学习包租思维后，起初也并不奢望自己可以拥有兼职收入，只是抱着缓解压力的初衷，期待自己可以通过知识学习成功把自己的房子包租出去。她用了1800元装修，并成功以月租金2200元的价格租了出去，而且租客一次性支付了一年的房费。兴奋的祖培从此开始自己的兼职包租之路，截至2020年11月18日，她采取保守稳健的方法，在短短半年时间里成功包租10套房子，为自己赚得了相当稳定的被动收入。所以，当你觉得自己所在城市并非做民宿或者包租的好选择时，不如放手去尝试一番，万一像祖培一样，不仅给自己带来了可观的收入，还创建起自己的民宿品牌，这将会是一件极具成就感的事情。

案例三：

苏州47平loft两房，跟房东签了6年不涨租的长期合同，装修期一个月，每年还有一个月的空置期（合同谈得相当漂亮），

小哥哥学习成为一个二房东，马上开启收房包租副业，把装修好的包租房，挂在民宿平台，没想到马上有人订房了，一个月后成为了超赞房东。